Оценка торговой недвижимости (магазинов и торговых комплексов) в Санкт-Петербурге

Наибольший спрос в секторе коммерческой недвижимости имеет торговая недвижимость. Уникальность данных объектов состоит в том, что здесь рынок недвижимости пересекается с другими сферами бизнеса, связанных с индустрией торговли и развлечений.

Что такое оценка торговой недвижимости?

Чаще всего оценка торговых точек необходима для принятия решения об инвестировании, при совершении сделки купли-продажи или при передаче ее их в аренду.

Оценка торговой недвижимости – это процесс определения стоимости объекта с учетом возможности извлечения прибыли от владения ей, а также возможных рисков.

Важными факторами при оценке являются:

• Месторасположение и транспортная доступность
• Площадь
• Качество ремонта
• Наличие коммуникаций
• Инфраструктура

При оценке торговой недвижимости самый оптимальный метод определения стоимости – доходный. Идея этого метода оценки состоит в расчете, прибыли, которую может принести объект.

Во-первых, это соответствует прямому назначению такой недвижимости, а именно извлечение прибыли. Во-вторых, затратный метод в данном случае имеет наименее достоверный результат. Не слишком эффективен и сравнительный подход, не смотря на то, что это наиболее популярный метод при оценке недвижимости, он уместен, только если на рынке присутствуют подходящие аналоги, что бывает не очень часто.

Как происходит оценка торговой недвижимости?

В первую очередь, перед началом работы заключается договор на оказание услуг и составляется Задание на оценку, где указывается для какой цели будет определятся стоимость объекта или, как бывает чаще, объектов. Например, когда речь идет об оценке торгового центра, то оцениваются все помещения по отдельности, а также помещения общего пользования. По сути, работа строится таким же образом, но отличается более крупными масштабами.

Пример из практики:
Например, к нам в прошлом году обратились владельцы одного из крупнейших ТЦ в Московской области. Они расширили торговую площадку и им требовалось провести оценку объекта, чтобы определить размер платы для арендаторов. Наши специалисты помогли рассчитать наиболее адекватную ставку, которая устроила и владельцев ТЦ и арендаторов.

Далее оценщику предоставляется документация на объект: правоустанавливающая, техническая и бухгалтерская. Обязательным условием является выезд на осмотр. Только так специалист сможет оценить реальное состояние имущества и определить все нюансы, влияющие на стоимость, о которых говорилось ранее.

Расчетный этап:

Перед расчетами оценщик анализирует состояние рынка недвижимости в данном сегменте и экономики по региону в целом.

Расчеты происходят по специальным формулам с учетом корректирующих коэффициентов, таких как износ здания. Так как речь идет о торговой недвижимости – одном из видов коммерческой недвижимости, которая предназначена для извлечения прибыли, то оценщик обязательно проводит анализ наиболее эффективного использования объекта.

Что получает клиент?

В результате оценки клиент получает полноценный отчет об оценке стоимости объекта торговой недвижимости, который он может использовать для любых целей.

В состав отчета входят:

• Задание на оценку
• Сведения о Заказчике
• Сведения об оценщике: Диплом, Свидетельство о членстве в СРО, Выписка из реестра СРО, Полис обязательного страхования ответственности оценщика
• Описание и характеристики объекта оценки
• Анализ рынка объекта оценки и ценообразующих факторов
• Анализ наиболее эффективного использования
• Описание процесса оценки, основных подходов к оценке и расчеты
• Согласование результатов
• Фотографии объекта оценки
• Копии документов на объект оценки: правоустанавливающая и техническая документация