Оценка офиса и бизнес-центра в Санкт-Петербурге

Офисное помещение – один из наиболее востребованных объектов нежилой недвижимости. Каждая компания вне зависимости от сферы своей деятельности имеет свой офис. По статистике только в Москве за 2017 год было введено в эксплуатацию 408 тысяч кв.м офисных площадей.

Увеличение спроса на офисную недвижимость произошло благодаря улучшению рыночных условий – снижение арендных ставок и цен при покупке, наличие выбора в размере и локации офисов и стабилизации экономической ситуации в целом.

Что такое оценка офиса?

Оценка офисной недвижимости – это определение стоимости объекта недвижимости не только с учетом физических характеристик определенного помещения или здания, но и оценка соответствующих прав собственности на него.

На стоимость офиса влияет множество факторов. Практически всегда более ценными считаются помещения, расположенные в черте города, в местах с удобной транспортной развязкой. Немало важным условием является наличие парковки, различных близлежащих заведений и т.п.

Также не стоит забывать о степени влияния офиса на имидж компании - во многом данный фактор зависит от площади помещения и качества ремонта в нем. Практика показывает, что клиенты и партнеры, особенно, те, кто сотрудничает с компанией впервые, придают достаточно большое значение именно офису.

Как происходит оценка офиса?

Оценку стоимости офисных помещений проводят по множеству причин: они все чаще становятся объектом инвестирования и купли-продажи, не реже сдаются в аренду.

Оценка офисной недвижимости происходит при применении трёх основных подходов: затратного, доходного и сравнительного.

• Затратный

Суть данного подхода заключается в определении стоимости путем определения размера затрат на создание объекта оценки. Основная мысль здесь заключается в том, что ни один здравомыслящий человек не станет платить, например, за здание, большую сумму, нежели он бы потратил, решив построить этот здание самостоятельно.

• Доходный

Идея этого метода оценки состоит в расчете, прибыли, которую может принести объект.

• Сравнительный

Наиболее эффективным методом оценки офиса считается сравнительный, который основан на изучении аналогов. Но, конечно, не исключена возможность использования и других подходов.

Предварительный этап:

В первую очередь, перед началом работы заключается договор на оказание услуг и составляется Задание на оценку, где указывается для какой цели будет определятся стоимость объекта или, как бывает чаще, объектов. Например, может потребоваться оценка одного офисного помещения или целого офисного здания. В этом случае оцениваются все помещения по отдельности, а также помещения общего пользования. По сути, работа строится таким же образом, но отличается более крупными масштабами.

Осмотр в этом случае является обязательным по закону. В процессе этой процедуры специалист выявляет необходимую ему для работы информацию, идентифицирует объект (определяет, то ли это здание, что проходит по документам). Также производится фотосъемка всех помещений с различных ракурсов, его вид «с улицы» и положения на местности.

Расчетный этап:

Перед расчетами оценщик анализирует состояние рынка недвижимости в данном сегменте и экономики по региону в целом. Для проведения оценки специалисту потребуется проанализировать конъюнктуру и перспективы развития рынка офисной недвижимости.

Расчеты происходят по специальным формулам с учетом корректирующих коэффициентов, таких как износ здания, планировка и отделка.

Так как речь идет о виде коммерческой недвижимости, которая предназначена для извлечения прибыли, то оценщик обязательно проводит анализ наиболее эффективного использования объекта.

Что получает клиент?

В результате оценки клиент получает полноценный отчет об оценке стоимости объекта офисной недвижимости, который он может использовать для любых целей.

Например, предоставить в банк для обеспечения залога по кредиту или потенциальным инвесторам, чтобы аргументировать целесообразность внесения денежных средств.

В состав отчета входят:

• Задание на оценку
• Сведения о Заказчике
• Сведения об оценщике: Диплом, Свидетельство о членстве в СРО, Выписка из реестра СРО, Полис обязательного страхования ответственности оценщика
• Описание и характеристики объекта оценки
• Анализ рынка объекта оценки и ценообразующих факторов
• Анализ наиболее эффективного использования
• Описание процесса оценки, основных подходов к оценке и расчеты
• Согласование результатов
• Фотографии объекта оценки
• Копии документов на объект оценки: правоустанавливающая и техническая документация