Оценка коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость представляет собой объекты, используемые для извлечения прибыли, будь то торговые площади, офисные помещения, складские комплексы или производственные объекты. Их оценка осуществляется специализированными организациями. При этом во внимание берутся ключевые параметры: метраж и планировка, техническое состояние, целевое назначение, расположение, уровень инфраструктуры, категория объекта, удобство эксплуатации, а также правовая документация и подтверждающие сертификаты. Такой подход позволяет сформировать точную рыночную стоимость недвижимости и учесть ее потенциал на рынке, исходя из рыночных цен и цен аналогичных объектов.
Оценка капитала и доходного потенциала проводится с применением различных моделей — инвестиционной, доходной, кадастровой и затратной. В процессе независимые эксперты ориентируются на действующее законодательство, учитывают текущее состояние экономики, возможные налоговые последствия, а также риски банкротства и степень ответственности собственника. Такой подход обеспечивает достоверность результатов и их практическую значимость, особенно когда речь идет о стоимости нежилых объектов и требуется подтверждение результатов независимых экспертиз или судебных экспертиз.
Объекты, предназначенные для ведения бизнеса, аренды, хранения товаров, не используются для временного или постоянного проживания. Поэтому независимая оценка коммерческой недвижимости отличается от оценки жилого помещения. Подобная недвижимость оценивается по другим критериям. Учитывается в первую очередь размер прибыли, которую можно получить после покупки объекта с учетом доходов, расходов и обязательств.
Комплексная оценка позволяет не только построить достоверную модель доходов, но и подготовить обоснованное предложение для инвесторов или партнеров. Она помогает правильно рассчитать расходы на эксплуатацию, выявить и оценить инвестиционные риски, определить имущественные обязательства. Кроме того, результаты оценки дают ответы на ключевые вопросы управления объектом — от ипотеки и страхования до подтверждения стоимости предприятия или отдельного помещения.

Сроки выполнения оценки определяются индивидуально. Независимая оценочная компания работает оперативно и не задерживает выдачу результата.
Оценка коммерческой недвижимости включает в себя следующие этапы:

• клиент и оценочная компания заключают официальный договор на оформление услуг;
• заказчик предоставляет необходимые для проведения экспертизы документы (их список выдает независимый  оценщик); 
• специалист внимательно оценивает, изучает предоставленные бумаги;
• затем он проводит анализ рынка аналогичных сооружений, учитывает все факторы, которые могут повлиять на стоимость объекта;
• после завершения анализа оценщик предоставляет клиенту подробный отчет о проделанной работе.

Расчетный период включает в себя также анализ наиболее выгодного и эффективного использования конкретного объекта. При необходимости сотрудники компании проводят выездную экспертизу на основе актуальной информации об объекте и дефектах состояния.

Что представляет собой результат экспертизы?

Результат оценки коммерческой недвижимости от независимой компании — это официальный документ, который можно предъявлять в суде или в любых других инстанциях.
В отчете указываются данные заказчика и исполнителя, метод оценки (чаще используется сравнительный), информация по объекту, анализ рынка на данный момент и расчет точной рыночной стоимости.
Отчет может содержать приложения в виде фотографий объекта и копии бумаг клиента или эксперта. Он составляется по определенному шаблону и предоставляется клиенту в заранее оговоренные сроки.

Для чего требуется оценка коммерческой недвижимости?

Купля-продажа здания или помещения.
Чтобы назначить цену, нужно знать оценочную стоимость конкретного объекта (дома, квартиры, офисов и др.).
Оформление в банке кредита под залог недвижимости.
Если помещение выступает как залог, финансовое учреждение потребует заключение оценщика, чтобы определить максимальный размер ссуды.
Сдача помещения в аренду.
Экспертиза позволит определить размер арендной платы, чтобы договор не был в убыток арендодателю.
Раздел имущества.
Если объект делится между родственниками, наследниками, супругами при разводе, обязательно проводится процедура оценки. Она позволит определить стоимость помещения и долю каждого участника.
Страхование.
Страховая компания при заключении договора с клиентом потребует заключение оценщика. Оно необходимо для определения размера страховых взносов и выплат.
По требованию суда.
В случае возникновения имущественных споров проводится независимая оценка.
Для оспаривания кадастровой стоимости
Если клиент хочет оспорить результат кадастровой оценки, он обращается сначала в независимую оценочную компанию, получает заключение и уже затем передает бумаги в суд.