Нежилые помещения включает в себя очень большое разнообразие объектов недвижимости. Исходя из названия это объекты, не предназначенные ни для временного, ни для постоянного проживания. К их числу относятся:
- Офисные помещения
- Производственные помещения
- Склады
- Торговые помещения
- Помещения общепита
- Гаражи
- Лаборатории и т.д.
Что такое оценка нежилых помещений?
Ввиду многообразия функционального предназначения нежилых помещений их оценка может происходить по-разному и преследовать абсолютно разные цели:
- Определение стоимости при совершении купли-продажи помещения
- Расчет арендной платы при передаче в аренду
- Постановка на баланс предприятия или снятие с него
- Для внесения в залог при получении кредита и прочее.
Характерной чертой оценки этого вида недвижимости, является гораздо более широкий спектр возможного использования, по сравнению с жилыми помещениями. Обычно оценщику приходится иметь дело с довольно уникальными объектами.
Оценка нежилых помещений – это определение стоимости объекта в условиях свободного рынка на конкретный период времени.
Как происходит оценка нежилых помещений?
Приступая к оценке нежилого помещения, оценщик для начала должен определить назначение и предполагаемое использование объекта. В зависимости от этого выбирается тот или иной метод оценки.
Из-за того, что нежилые помещения в подавляющем большинстве относятся к объектам коммерческой недвижимости, то предпочтительнее использование доходного метода, однако, если аналогичные объекты широко представлены на рынке, то допускается и применение сравнительного подхода.
На данный момент в практике есть 3 основных метода:
- Доходный
Идея этого метода оценки состоит в расчете, прибыли, которую может принести объект. Он отражает привлекательность для инвестирования.
- Сравнительный
Наиболее популярный метод оценки. Чаще всего применяется для определения рыночной стоимости недвижимости. Он заключается в расчете стоимости в сравнении с объектами-аналогами.
- Затратный
Суть данного подхода заключается в определении стоимости путем определения размера затрат на создание объекта оценки. Основная мысль здесь заключается в том, что ни один здравомыслящий человек не станет платить, например, за дом, большую сумму, нежели он бы потратил, решив построить этот дом самостоятельно.
Предварительный этап:
В первую очередь заключается договор на оказание услуг по оценке и составляется задание на оценку. Далее оценщику предоставляется документация на объект: правоустанавливающая, техническая и бухгалтерская. Обязательным условием является выезд на осмотр. Только так специалист сможет оценить реальное состояние имущества и определить все нюансы, влияющие на стоимость.
Расчетный этап:
Оценщик должен тщательно проанализировать возможные доходы от разрешенного использования помещения, а также основные характеристики объекта:
- Степень износа
- Месторасположение
- Транспортная доступность
- Площадь и т.д.
Перед расчетами оценщик анализирует состояние рынка недвижимости в данном сегменте и экономики по региону в целом. В зависимости от цели оценки применяет один из методов определения стоимости объекта.
Расчеты происходят по специальным формулам с учетом корректирующих коэффициентов, таких как износ здания. Так как речь чаще всего идет о коммерческой недвижимости, которая предназначена для извлечения прибыли, то оценщик обязательно проводит анализ наиболее эффективного использования объекта.
Что получает клиент?
В результате оценки клиент получает полноценный отчет об оценке стоимости объекта недвижимости, который он может использовать для любых целей.
Визуально отчет выглядит как печатный документ, выполненный на 100-120 листах, пронумерованный и прошнурованный по правилам с печатью и подписью оценщика.
В состав отчета входят:
- Задание на оценку
- Сведения о Заказчике
- Сведения об оценщике: Диплом, Свидетельство о членстве в СРО, Выписка из реестра СРО, Полис обязательного страхования ответственности оценщика
- Описание и характеристики объекта оценки
- Анализ рынка объекта оценки и ценообразующих факторов
- Анализ наиболее эффективного использования
- Описание процесса оценки, основных подходов к оценке и расчеты
- Согласование результатов
- Фотографии объекта оценки
- Копии документов на объект оценки: правоустанавливающая и техническая документация
Наши Партнеры
Заказать оценку нежилых помещений в санкт-петербурге
Для того, чтобы заказать оценку нежилых помещений в санкт-петербурге, вы можете воспользоваться любым удобным способом.